5 cosas que puede hacer como arrendador cuando sus inquilinos no pueden pagar el alquiler
Invertir en bienes raíces siempre tiene altibajos para los propietarios. Pero la crisis del coronavirus ha creado una situación económica sin precedentes en la que los propietarios pueden enfrentarse a muchos inquilinos a la vez que no pueden pagar el alquiler.
Desafortunadamente, incluso los propietarios mejor preparados pueden estar entre los negocios afectados por el coronavirus y no estar equipados para hacer frente a las circunstancias inusuales que resultan de la pandemia de COVID-19. Estamos aquí para ayudar durante este momento difícil, y nos hemos comunicado con algunos expertos para obtener algunos consejos del mundo real para usted.
Siga leyendo para conocer sus opciones inmediatas como propietario cuando sus inquilinos no pueden pagar el alquiler.
El desalojo puede no ser una opción (por algunas razones)
Normalmente, cuando los inquilinos no pueden pagar el alquiler, es posible que los propietarios busquen el desalojo. Esto implica ir a la corte, obtener una orden de desalojo y hacer que un alguacil saque al inquilino si no se va voluntariamente.
Sin embargo, debido al hecho de que puede tener emociones encontradas sobre los desalojos en este momento, la Ley federal de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica del Coronavirus (Ley CARES) también impide que los propietarios con préstamos respaldados por el gobierno o que reciben ciertos vales de vivienda desalojen a los inquilinos o imponer cargos por pago atrasado o falta de pago a los inquilinos durante 120 días a partir del 27 de marzo de 2020. Y muchas áreas estatales y locales también impusieron una moratoria sobre los desalojos que se aplica a las propiedades no cubiertas por la Ley CARES.
«En términos generales, los propietarios no pueden desalojar a los inquilinos que no pueden pagar el alquiler debido al coronavirus», dice Paul Mankin, abogado fundador de Law Office of L. Paul Mankin. “Esto podría aplicarse a los inquilinos que están enfermos, a los miembros de su familia inmediata que están enfermos y a los inquilinos que han perdido sus trabajos como resultado del cierre de la empresa debido al coronavirus”.
Sin embargo, esto no significa que todos los desalojos estén prohibidos en todas las áreas o en todas las situaciones. «Todavía puede haber formas de desalojar a un inquilino si no se trata de la falta de pago del alquiler debido a COVID-19», dice Louis Lopez, abogado y director de litigios comerciales de Fennemore Craig Attorneys. «La moratoria solo parece estar relacionada con COVID-19».
López también explicó que es posible demandar a un inquilino por alquiler atrasado sin cancelar la posesión, por lo que aún podría intentar cobrar incluso si su área local ha detenido los desalojos temporalmente. Desafortunadamente, como muchos tribunales de vivienda están cerrados debido a las órdenes de quedarse en casa, es posible que tenga que esperar incluso para presentar este tipo de reclamos.
También es posible que simplemente se sienta incómodo al desalojar a los inquilinos durante estos tiempos difíciles y, afortunadamente, hay una serie de otras opciones que tanto usted como su inquilino pueden encontrar útiles.
1. Trabaje con su inquilino para encontrar una solución
La mayoría de los inquilinos quieren pagar el alquiler, pero las reducciones de ingresos se lo impiden, ya que pueden haber perdido un trabajo y no pueden pagar las facturas en general. Aunque los beneficios de desempleo ampliados y el dinero de estímulo del gobierno podrían brindar a estos inquilinos los fondos que necesitan, se espera que los cheques de estímulo previstos en la Ley CARES tarden unas tres semanas en llegar desde el momento de la aprobación de la ley el 27 de marzo. Y muchas oficinas de desempleo están inundadas de solicitudes, por lo que puede llevar tiempo obtener los fondos.
Sus inquilinos también pueden tener dificultades para saber cuánto dinero recibirán de estas fuentes, ya que una encuesta reciente de CR reveló que el 55% de los estadounidenses que esperan un cheque de estímulo no saben cuánto dinero recibirán.
López sugirió hacer arreglos con sus inquilinos para pausar temporalmente los pagos de la renta si solicitan asistencia del gobierno para pagar la renta. Si no necesita cobrar el monto total del alquiler de inmediato, también puede trabajar con sus inquilinos para encontrar otras opciones que tengan sentido para ambos.
«Los propietarios pueden perdonar parcialmente o aceptar un alquiler reducido, o pueden agregar el alquiler al final del contrato de arrendamiento para que el inquilino pueda pagar más al final», dice Matthew Fornaro, abogado de derecho comercial de Fornaro Legal en Florida. «Las partes también pueden acordar modificar el contrato de arrendamiento y cambiar los términos, tal vez extender el contrato de arrendamiento si el inquilino acepta pagar más más adelante cuando pueda hacerlo».
2. Solicitar indulgencia o aplazamiento
Si desea ayudar a sus inquilinos durante estos tiempos difíciles, puede buscar soluciones que le permitan detener los pagos de su propia hipoteca para que pueda darles a sus inquilinos un poco más de libertad. Sus opciones dependen del tipo de hipoteca que tenga y de quién sea el administrador de su préstamo.
Fannie Mae y Freddie Mac ofrecen hasta 12 meses de indulgencia y renuncian a los cargos por mora y otras multas para los propietarios de residencias unifamiliares. Si tiene una propiedad multifamiliar, Fannie y Freddie también brindan la opción de diferir los pagos del préstamo hasta por 90 días si puede demostrar que está experimentando dificultades debido a COVID-19. Si acepta esta ayuda, deberá aceptar no desalojar a los inquilinos por falta de pago del alquiler durante el período de indulgencia.
La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda también ordenó a la Autoridad Federal de Vivienda (FHA) que suspenda los desalojos y ejecuciones hipotecarias de viviendas unifamiliares durante al menos 60 días a partir del 18 de marzo de 2020.
Muchos bancos privados también eligen diferir los pagos y trabajar con los prestatarios, incluidos Bank of America, Ally y SunTrust. Si sospecha que tendrá problemas para realizar los pagos, comuníquese con la entidad administradora de su préstamo lo antes posible para averiguar qué alivio está disponible para usted.
3. Aproveche un HELOC
Los propietarios a menudo tienen que pagar otros costos más allá de una hipoteca, o pueden no ser elegibles para el alivio hipotecario que está disponible. Si necesita dinero para pagar sus gastos, considere una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).
Estos préstamos le permiten aprovechar la equidad de su propiedad. Puede solicitar un HELOC a través de bancos, cooperativas de crédito o prestamistas en línea que determinarán cuánto puede pedir prestado en función del valor de su propiedad y sus credenciales financieras. Si se aprueba, se le extenderá una línea de crédito para que pueda pedir prestado hasta cierto límite máximo, similar a la forma en que usa una tarjeta de crédito.
Los HELOC generalmente tienen tasas de interés variables, que generalmente están muy por debajo de lo que pagaría en interés de tarjeta de crédito. También pueden ser más rápidos y más fáciles de calificar que un préstamo de refinanciamiento hipotecario y pueden brindarle flexibilidad para que pueda pedir prestado solo lo que necesita cuando lo necesita.
4. Prepárese con la garantía de alquiler
Algunos servicios de terceros que cobran el alquiler para los propietarios también le ofrecen la opción de inscribirse en la garantía de alquiler para asegurarse de que recibe el dinero que se le debe, incluso si sus inquilinos no pagan el alquiler a tiempo. Por ejemplo, con Rent Assure de NestEgg, usted paga $49 por unidad por mes por los servicios de cobro de alquiler y está protegido contra el incumplimiento del inquilino por hasta cuatro meses de alquiler perdido (a partir del 7 de abril de 2020). Si un inquilino deja de pagar, NestEgg se coordina con usted durante el proceso de desalojo al proporcionarle la documentación de los avisos de desalojo y el historial de pago.
El seguro de incumplimiento de alquiler también puede protegerlo de la falta de pago cuando los inquilinos no cumplen. La mayoría de las pólizas brindan reembolso por varios meses de alquiler perdido si un inquilino se salta el contrato de arrendamiento o es desalojado. A veces, el seguro también cubrirá los honorarios legales y los costos judiciales si tiene que presentar un reclamo legal contra un inquilino.
Sin embargo, antes de inscribirse en cualquiera de estos programas, debe leer la letra pequeña, ya que normalmente no estará protegido si los inquilinos ya no pagaron el alquiler antes de que usted tuviera cobertura.
5. Infórmese sobre los préstamos de la SBA
Debido al daño económico generalizado que ha causado la pandemia de coronavirus, la Administración de Pequeñas Empresas está poniendo a disposición de los propietarios de negocios una amplia financiación en forma de préstamos para pequeñas empresas, y las pequeñas empresas elegibles incluyen propietarios con inversiones inmobiliarias.
«Los propietarios pueden calificar para préstamos por desastre de la SBA», dice Mankin. «Estos son excelentes préstamos que ofrecen plazos de aprobación rápidos para ayudar con los pagos de la hipoteca».
Los préstamos por desastre ofrecen hasta $2 millones en financiamiento a una tasa de 3.75% por un plazo de préstamo de hasta 30 años. Puede obtener hasta $ 25,000 en financiamiento sin garantía y puede obtener un adelanto de $ 10,000 en el préstamo dentro de los tres días posteriores a la presentación de una solicitud exitosa.
«Animaría a cualquier empresa a comunicarse con la SBA para ver cómo pueden ayudar y qué programas están disponibles», dice Fornaro.
Conclusión para los propietarios
Como puede ver, hay opciones para los propietarios cuando sus inquilinos no pueden pagar el alquiler, y muchas de esas opciones les permiten evitar desalojar a los inquilinos que probablemente enfrenten serios problemas financieros debido a la interrupción económica causada por el COVID-19.
Entonces, si bien es natural estar preocupado por su situación financiera, como lo está la mayoría de las personas en estos días, no se desanime si sus inquilinos no pueden pagar. Aproveche la ayuda que está disponible y confíe en que superar estos momentos difíciles es posible.
Mientras tanto, tómese un tiempo para aprender más sobre cómo invertir dinero, y específicamente cómo invertir en bienes raíces, para que cuando termine la crisis tenga un plan para recuperarse.