Fórmula de la relación de deuda a ingresos | Ejemplo
La relación deuda / ingresos es una medida de las finanzas personales que calcula qué porcentaje de los ingresos compensan los pagos de la deuda comparando los pagos mensuales con los ingresos mensuales. En otras palabras, nos muestra qué porcentaje de sus ingresos se paga en pagos mensuales de deuda por tarjetas de crédito, préstamos e hipotecas.
Esta es una medida utilizada por casi todos los prestamistas personales, pero es particularmente común en la industria hipotecaria. Los corredores de hipotecas quieren asegurarse de que usted sea capaz de administrar su deuda actual y pagar sus posibles pagos hipotecarios mensuales antes de otorgarle un préstamo. Básicamente, utilizan esta medida para ver si sus ingresos son lo suficientemente altos para cubrir los nuevos pagos de la hipoteca, así como sus pagos mensuales actuales. Para hacer esto, deben mirar sus ingresos actuales y los pagos mensuales de la deuda actual.
Aunque hay muchos otros factores involucrados en la calificación para un préstamo personal, como puntaje de crédito, situación laboral y activos personales, ninguno de ellos importa si sus ingresos son demasiado bajos para cubrir los pagos mensuales totales de la deuda.
Echemos un vistazo a cómo calcular la relación deuda-ingresos para una hipoteca.
Fórmula
La fórmula de la deuda a los ingresos se calcula dividiendo el total de los pagos mensuales de la deuda por los ingresos brutos mensuales.
Esta es una ecuación bastante simple que realmente pone en perspectiva cuánto dinero está pagando cada mes en pagos de deuda. Las compañías hipotecarias tienden a modificar esta ecuación dejando el pago de su hipoteca fuera del numerador. Esto le permite calcular su DTI en función de su deuda mensual regular para determinar qué pago de la hipoteca podrá pagar sin dejar de tener suficiente dinero para los gastos de vida mensuales, además de los pagos mensuales de la deuda.
Análisis
Una relación deuda-ingresos más baja siempre es mejor que una más alta porque esto indica que sus pagos mensuales de deuda son un porcentaje menor de sus ingresos mensuales. Con pagos de deuda más bajos, puede afrontar un pago hipotecario mayor o más gastos de subsistencia.
Los DTI estándar aceptables cambian con el tiempo según la industria, la ubicación geográfica y la tasa de interés preferencial. Por ejemplo, alguien que compra una casa en el sur de California probablemente tendrá más flexibilidad en su DTI que un Michigan rural porque los precios de las casas son más altos en California y es más probable que se aprecien.
También varían entre diferentes prestamistas. Recuerde, esta es esencialmente una medida de riesgo. El prestamista usa esta medida para ver si puede pagar la hipoteca. Cuanto mayor sea la proporción, menos probable es que pueda pagar los pagos mensuales. Algunos prestamistas están dispuestos a emitir préstamos más riesgosos a una tasa de interés más alta, mientras que otros tienen estándares estrictos sobre qué DTI están dispuestos a aceptar.
Echemos un vistazo a un ejemplo.
Ejemplo
Supongamos que solicita una hipoteca para comprar una casa de vacaciones. ¿Quién no quiere una casa de vacaciones, verdad? Las facturas mensuales de su tarjeta de crédito son de $ 1,000 por mes y los pagos mensuales de su préstamo de automóvil son de $ 500. También tiene un pago hipotecario mensual de $ 1,500 en su residencia principal. Esto eleva sus obligaciones de deuda mensuales totales a $ 3,000. Si su ingreso anual fuera de $ 60,000, calcularíamos su relación deuda / ingreso de la siguiente manera:
Como puede ver, su DTI es del 60 por ciento. Esto es extremadamente alto para casi cualquier industria o prestamista. Probablemente no pueda obtener una segunda hipoteca con una proporción tan alta.
Si pudiera abrocharse el cinturón por un tiempo y liquidar su automóvil y tarjetas de crédito, los pagos mensuales de su deuda solo serían de $ 1,500, lo que reduciría su DTI al 30 por ciento. Esto todavía está en el lado alto, pero es mucho más atractivo que el 60 por ciento.
Supongamos ahora que consiguió un gran ascenso y un aumento de salario de 75.000 dólares. Con su tarjeta de crédito y préstamos para el automóvil cancelados y este nuevo salario más alto, su DTI solo sería del 24 por ciento. Esto podría ser lo suficientemente bajo como para calificar para una segunda hipoteca.