Fórmula del ingreso operativo neto (NOI) | Bienes raíces
El ingreso operativo neto es una fórmula de rentabilidad que se usa a menudo en bienes raíces para medir el potencial de ganancias de una propiedad comercial y la salud financiera mediante el cálculo de los ingresos después de deducir los gastos operativos. En otras palabras, mide la cantidad de flujos de efectivo que tiene una propiedad después de que se hayan pagado todos los gastos necesarios.
Los inversores y acreedores inmobiliarios utilizan este cálculo para evaluar los flujos de efectivo de una propiedad específica y determinar si es una buena inversión o solvente. También utilizan esta relación para formular un valor inicial de la propiedad. Por ejemplo, miran cuánto dinero puede generar la propiedad después de que se hayan pagado todos los gastos operativos para decidir qué tan valiosa es y qué precio están dispuestos a pagar por ella.
Dado que hay muchas formas diferentes en que una propiedad puede generar ingresos, los inversores y acreedores deben incluir todos los ingresos en su evaluación. Por ejemplo, una propiedad de alquiler puede generar dinero en efectivo alquilando apartamentos, cobrando tarifas de estacionamiento, reparando máquinas expendedoras u operando máquinas de lavandería. Todas estas actividades contribuyen a los flujos de caja de la propiedad y los gastos necesarios.
Este concepto no es exclusivo de los inmuebles. Otras industrias se refieren a este cálculo como EBIT o ganancias antes de intereses e impuestos y también lo utilizan para basar sus decisiones de inversión.
Echemos un vistazo a cómo calcular los ingresos operativos netos.
Fórmula
La fórmula del ingreso operativo neto se calcula restando los gastos operativos de los ingresos totales de una propiedad.
Como mencioné anteriormente, los ingresos incluyen más que solo los ingresos por alquiler. Esto incluye todos los ingresos de una propiedad inmobiliaria. A continuación, se muestran los ejemplos más comunes de fuentes de ingresos:
- Ingresos de alquiler
- Tarifas de estacionamiento
- Cargos por servicio
- Máquinas expendedoras
- Lavadoras
Los gastos operativos en la fórmula NOI consisten en todos los gastos necesarios asociados con las actividades generadoras de ingresos. En otras palabras, estos son todos los gastos necesarios para mantener la propiedad y administrar el negocio de alquiler. Aquí están algunos ejemplos:
- Honorarios de administración de propiedades
- Seguro
- Utilidades
- Impuestos de propiedad
- Reparaciones y mantenimiento
Tenga en cuenta que hay varios gastos diferentes que no se incluyen en esta categoría, como los impuestos sobre la renta y los gastos por intereses.
Como puede ver, la ecuación del ingreso operativo neto es bastante simple, así que echemos un vistazo a un ejemplo de bienes raíces.
Ejemplo
Marcia es propietaria de un negocio de bienes raíces que compra propiedades de alquiler existentes y posibles propiedades de alquiler. Ella está constantemente buscando nuevas propiedades inmobiliarias para invertir en las que pueda mejorar o ejecutar de manera más eficiente que los propietarios actuales. Hoy está evaluando dos pequeños edificios de apartamentos que muestran los siguientes elementos en su estado de resultados anual.
- Apartamento # 1
- Ingresos por alquiler: $ 100,000
- Honorarios de administración de la propiedad: $ 20,000
- Impuestos a la propiedad: $ 15,000
- Reparaciones: $ 20,000
- Seguro: $ 10,000
- Apartamento # 2
- Ingresos por alquiler: $ 50,000
- Honorarios de administración de la propiedad: $ 1,000
- Impuestos a la propiedad: $ 1,000
- Reparaciones: $ 1,000
- Seguro: $ 2,000
Marcia usa la ecuación NOI para evaluar si vale la pena comprar uno o estos edificios y juzgar qué complejo de apartamentos es una mejor inversión. Así es como ella lo calcularía.
Como puede ver, el primer departamento genera más ingresos brutos durante el año, pero también tiene más gastos que el segundo edificio. Por lo tanto, el segundo edificio tiene un NOI más alto que la primera opción. Puede suponer que es una mejor inversión que la primera, pero hay otras cosas que debemos considerar.
Análisis
Hay mucho más que hacer para evaluar si vale la pena invertir en una propiedad de alquiler que este cálculo, pero esta ecuación nos da una buena idea de los flujos de efectivo de las propiedades. Necesitamos echar un vistazo a cada uno de los gastos para ver cómo se verán afectados los flujos de efectivo futuros.
Por ejemplo, suponga que se acaba de colocar un techo nuevo en el primer apartamento y que los $ 20,000 de reparaciones no estarán allí en los próximos años. Ahora la primera opción es mucho más atractiva. Este es un ejemplo de cómo la administración puede manipular este análisis. Los gastos se pueden adelantar o aplazar para una fecha posterior para que la propiedad parezca menos o más atractiva para diferentes inversores.
Es por eso que los inversores inmobiliarios siempre miran la condición general de la propiedad y el potencial de ingresos antes de ejecutar este análisis.