¿Qué es el enfoque de ingresos? – Definición | Sentido

Definición: El enfoque de ingresos es un método de valoración utilizado para las tasaciones de bienes raíces que se calcula dividiendo la tasa de capitalización por el ingreso operativo neto de los pagos de alquiler. Los inversores utilizan este cálculo para valorar las propiedades en función de su rentabilidad.

¿Qué significa el enfoque de ingresos?

¿Cuál es la definición de enfoque de ingresos? Siendo uno de los métodos de valoración más ampliamente implementados, el enfoque de ingresos analiza los beneficios económicos esperados que los inversores anticipan de una inversión inmobiliaria. El método descuenta los flujos de efectivo esperados de la propiedad en su valor presente utilizando la tasa de capitalización de la propiedad.

La tasa de capitalización representa el riesgo de inversión y se calcula con base en el interés antes de depreciación, interés e impuestos (IBDIT) de una propiedad considerando la tasa de interés actual de las hipotecas de la propiedad, la inversión de capital en la propiedad y un factor de riesgo para reflejar la Riesgos de inversión inmobiliaria.

Veamos un ejemplo.

Ejemplo

Nicholas es asesor de inversiones. Se le pide que calcule la tasa de capitalización de una inversión inmobiliaria para un cliente utilizando el método de valoración del enfoque de ingresos y determine el valor presente de la propiedad.

Nicholas usa los estados de resultados de la propiedad para calcular el interés antes de depreciación, interés e impuestos (IBDIT) en $ 85,000. El cálculo del IBDIT incluye los costos de mantenimiento del edificio, los gastos operativos de la propiedad y los gastos inusuales.

Luego, Nicholas calcula la tasa de capitalización, con base en el valor de la propiedad, la tasa de interés del préstamo bancario, el rendimiento de la inversión de capital y un factor de riesgo, de la siguiente manera:

El préstamo bancario de $ 90.000 representa un peso del 64,3% del valor de la propiedad. La inversión de capital de $ 50.000 representa un peso del 35,7% del valor de la propiedad. Al multiplicar la ponderación del préstamo bancario por la tasa de interés anual y la ponderación de la inversión de capital por el rendimiento esperado de la inversión, Nicholas calcula las tasas de capitalización ponderadas de cada componente de ponderación. Luego, agregando el factor de riesgo de 4.50%, Nicholas calcula la tasa de capitalización de esta inversión en 16.93%.

Por lo tanto, el valor actual de la propiedad se calcula de la siguiente manera:

Valor presente de la propiedad = IBDIT / Tasa de capitalización = $ 85,000 / 16.93% = $ 502,110

Definición resumida

Definir el enfoque de ingresos: El enfoque de ingresos es un método de valoración de bienes raíces utilizado por los inversores para evaluar una propiedad inmobiliaria en función de sus ganancias, rentabilidad y riesgo.