Arrendamiento: Definición
A alquiler es un acuerdo contractual entre el arrendador (el dueño de la propiedad) y el arrendatario (el usuario de la propiedad). Otorga al arrendatario el derecho de usar la propiedad del arrendador por un período de tiempo específico a cambio de pagos en efectivo estipulados.
Contabilidad de arrendamientos ha sido un tema controvertido durante mucho tiempo. La controversia básica se centra en la clasificación y contabilización de los arrendamientos de capital en términos de si son esencialmente equivalentes a compras a plazos.
Tipos de arrendamientos
Desde el punto de vista del arrendatario, existen dos tipos de arrendamientos: arrendamientos operativos y arrendamientos de capital. La distinción entre estos tipos de arrendamientos es importante porque se requiere un tratamiento contable diferente para cada uno.
Por tanto, existen efectos sustanciales en el balance y en la cuenta de resultados dependiendo de si un arrendamiento se clasifica como arrendamiento financiero o arrendamiento operativo.
De acuerdo con la Declaración No. 13 de FASB, Contabilidad de arrendamientos, un arrendamiento debe clasificarse como arrendamiento de capital si cumple uno o más de los siguientes criterios:
- El arrendamiento transfiere la propiedad de la propiedad al arrendatario al final del plazo del arrendamiento.
- El arrendamiento contiene una opción de compra (el arrendatario puede comprar el activo a un precio inferior a su valor justo de mercado)
- El plazo del arrendamiento es el 75% o más de la vida económica estimada de la propiedad arrendada.
- El valor presente de los pagos mínimos de arrendamiento es el 90% o más del valor justo de mercado de la propiedad para el arrendador al inicio del arrendamiento.
Por lo tanto, los arrendamientos de capital se contabilizan esencialmente como compras de equipo u otra propiedad. Se utiliza un arrendamiento en lugar de un préstamo bancario para financiar la compra.
Como veremos, la contabilización de este tipo de arrendamientos requiere que el activo y el pasivo se registren en los libros del arrendatario como si se hubiera realizado una compra.
Un arrendamiento que no cumple con ninguno de los criterios anteriores se considera un arrendamiento operativo. Con este tipo de arrendamiento, el arrendador retiene el control y la propiedad de la propiedad, que revierte al arrendador al final del plazo del arrendamiento.
La contabilización de este tipo de arrendamiento solo requiere que el arrendatario registre un gasto por los pagos periódicos del arrendamiento a medida que se realizan. Debe tener en cuenta que estos dos tipos de arrendamientos no son alternativas para una misma transacción.
Si los términos del contrato de arrendamiento cumplen con alguno de los cuatro criterios mencionados anteriormente, el arrendamiento debe contabilizarse como un arrendamiento de capital.
Contabilidad de arrendamientos
Para demostrar el proceso de contabilización de arrendamientos, suponga que el 2 de enero de 2019, Scully Corporation celebra un contrato de arrendamiento con Porter Company. Scully Corporation acuerda arrendar un equipo por 5 pagos anuales iguales de $ 13,850.
Cada pago se realiza a fin de año. Tenga en cuenta que la mayoría de los pagos se realizan mensualmente, pero asumimos pagos anuales aquí para facilitar la ilustración.
Para comparar y contrastar el tratamiento contable de los arrendamientos operativos y de capital, utilizaremos estos datos para demostrar los procedimientos contables para cada tipo de arrendamiento.
Sin embargo, esto es solo para fines ilustrativos, porque el arrendamiento debe considerarse un arrendamiento de capital o un arrendamiento operativo.
Contabilidad de arrendamientos operativos
Suponiendo que este acuerdo es un arrendamiento operativo, Scully Corporation no realiza ninguna entrada el 2 de enero de 2019 cuando se firma el contrato de arrendamiento. En este punto, el arrendamiento se considera solo un acuerdo o contrato que ninguna de las partes ha cumplido todavía.
Scully Corporation realiza la siguiente entrada el 31 de diciembre de cada uno de los próximos 5 años:
El pago total del arrendamiento se muestra como un gasto. El equipo todavía está en los libros del arrendador y el arrendador lo deprecia. Durante el plazo de arrendamiento de 5 años, Scully Corporation incurre en gastos de arrendamiento totales de $ 69,350 (o $ 13,870 x 5 años).
Contabilidad de los arrendamientos de capital
Bajo un arrendamiento de capital, Scully Corporation registra el equipo como un activo y los pagos de arrendamiento requeridos como un pasivo.
El activo y el pasivo se registran al valor presente de los pagos de arrendamiento requeridos utilizando una tasa de interés adecuada, que asumiremos es del 12% para este arrendamiento.
Posteriormente, Scully Corporation realiza pagos anuales que se dividen entre capital e intereses, y también deprecia el equipo.
De manera correspondiente, el arrendador saca de sus libros el equipo arrendado y registra una cuenta por cobrar al valor presente de los pagos del arrendamiento.
El valor presente de los pagos de arrendamiento de $ 13,870 basado en una tasa de interés del 12% es $ 50,000. Esto se determina descontando la anualidad de $ 13,870 por 5 años al 12%.
Con base en estos datos, Scully Corporation realiza la siguiente entrada el 2 de enero de 2019, el inicio del contrato de arrendamiento:
La cuenta titulada Equipo arrendado en arrendamiento financiero es un activo no corriente, que generalmente se muestra en la sección de propiedades, planta y equipo.
La cuenta titulada Obligación bajo arrendamiento financiero es un pasivo, del cual parte se clasifica como corriente y parte como largo plazo.
Al final de cada año, Scully Corporation realiza un pago anual de $ 13,870. La siguiente tabla muestra cómo se dividen estos pagos entre intereses y principal:
El interés de cada año se basa en el 12% del saldo de la obligación de arrendamiento al comienzo del año. Por lo tanto, en 2019, el interés es de $ 6 000, o el 12% de $ 50 000, y en 2020, es de $ 5056 o el 12% de $ 42 130.
La diferencia entre el pago anual del arrendamiento y la parte de intereses es la parte principal. La entrada para registrar el primer pago es:
Scully Corporation necesita realizar una entrada adicional cada año para registrar el gasto de depreciación del equipo arrendado. El equipo arrendado se deprecia durante su vida útil de 5 años utilizando una depreciación lineal y sin valor de rescate.
Por lo tanto, Scully Corporation realiza la siguiente entrada de ajuste al final de cada año:
Arrendamientos operativos frente a arrendamientos de capital
La siguiente tabla muestra la diferencia entre contabilizar el arrendamiento de Scully Corporation como un arrendamiento operativo o como un arrendamiento de capital. Durante todo el período de 5 años, el gasto total en ambos casos es $ 69,350, lo que representa el total de salidas de efectivo.
Sin embargo, cada método da como resultado un patrón de gastos diferente dentro de un período de tiempo de 5 años. En los primeros 3 años, el método de arrendamiento de capital resulta en un gasto anual más alto que el método de arrendamiento operativo.
Esto significa que la utilidad neta anual es menor en estos años. Este patrón luego se invierte en los últimos dos años del plazo del arrendamiento.
Estas relaciones se encuentran en el centro de la controversia sobre el proceso de contabilización de los arrendamientos. Antes de la emisión de la Declaración 13, las empresas tenían bastante libertad para decidir si un arrendamiento debía clasificarse como operativo o como arrendamiento de capital.
La mayoría de las empresas consideraron que lo mejor para ellos era clasificar la mayoría de los arrendamientos como arrendamientos operativos, y algunas compras obvias que se estaban financiando mediante arrendamientos se consideraron arrendamientos operativos cuando deberían haberse considerado arrendamientos de capital.
Si un arrendamiento se considera un arrendamiento operativo, no se registra ningún pasivo en el balance por los pagos de arrendamiento requeridos. Esto significa que la posición del capital de trabajo del arrendatario o la razón circulante no se ven afectados por el contrato de arrendamiento.
Recuerde que si se registra un pasivo en un balance general, el pago del próximo año debe considerarse un pasivo corriente, mientras que el saldo total en la cuenta titulada Equipo arrendado en arrendamiento financiero se considera un activo no corriente.
El hecho de que el arrendatario estaba efectivamente realizando una compra a plazos, pero no tenía que registrar el activo o pasivo en el balance, se denomina financiación fuera de balance.
El financiamiento fuera de balance también tiende a disminuir la relación deuda-capital de una empresa y a aumentar su retorno de la inversión.
Además, el gasto anual asociado con un arrendamiento operativo es menor en los primeros años del plazo del arrendamiento en comparación con un arrendamiento de capital.
Debido a estos factores, así como al temor de que los acreedores puedan reaccionar de manera adversa si los arrendamientos se capitalizan en el balance general, algunos administradores tienen un sesgo definido hacia la clasificación de los arrendamientos como arrendamientos operativos.
Los criterios establecidos en la Declaración No. 13 de FASB corrigieron una serie de situaciones obvias en las que los acuerdos que eran en esencia arrendamientos de capital se contabilizaban como arrendamientos operativos.
Los cuatro criterios de la Declaración 13 garantizan que los arrendamientos que de hecho son compras a plazos se registran como arrendamientos de capital. Por lo tanto, se registran el activo y pasivo, los gastos por intereses y la depreciación correspondientes.
Además, las normas contables vigentes exigen la divulgación sustancial de notas al pie de página sobre los términos y acuerdos de arrendamiento.