Relación préstamo-valor (LTV) – Fórmula | Ejemplo
¿Qué es Préstamo sobre Valor (LTV)?
Definición: La relación préstamo-valor (LTV) es una medida de evaluación de riesgo que calcula el monto del préstamo como un porcentaje del valor de tasación de la garantía. En otras palabras, es una herramienta que se usa para comparar el monto del préstamo propuesto con el valor de la propiedad que se está comprando para evaluar el riesgo de que el préstamo se vuelva sumergido o al revés.
Aunque esta fórmula se puede aplicar a cualquier tipo de préstamo, se usa con mayor frecuencia en la industria hipotecaria. Los bancos, aseguradores y otras instituciones financieras utilizan este cálculo durante el proceso de solicitud de hipoteca para determinar qué cantidad de pago inicial se requiere para la compra de una vivienda. En esencia, están calculando la garantía necesaria para garantizar un préstamo.
Cada prestamista tiene requisitos ligeramente diferentes que deben aprobarse antes de emitir una hipoteca. Algunos prestamistas no emitirán hipotecas a personas que no pueden cumplir con un LTV máximo, mientras que otros prestamistas modifican los términos de sus préstamos para adaptarse al riesgo adicional aumentando la tasa de interés o requiriendo que el prestatario compre un seguro hipotecario. Esta póliza de seguro hipotecario privado, comúnmente abreviada como PMI, ayuda a proteger al prestamista del posible incumplimiento del prestatario. Si el prestatario no puede hacer sus pagos y se declara en quiebra, la compañía de seguros pagará al prestamista de acuerdo con los términos de la póliza. Esta es una gran alternativa para las personas que no tienen suficiente dinero para un pago inicial adecuado porque les permite calificar para un préstamo al realizar un pequeño pago mensual de seguro con el pago de la hipoteca.
Ahora que sabemos qué es el valor de préstamo a valor, veamos cómo calcular la relación LTV.
Fórmula
La fórmula de la relación préstamo-valor se calcula dividiendo el monto de la hipoteca por el valor de tasación de la vivienda que se compra.
El valor de tasación en el denominador de la ecuación casi siempre es igual al precio de venta de la casa, pero la mayoría de las compañías hipotecarias requerirán que el prestatario contrate a un tasador profesional para valorar la propiedad.
Esto es comprensible porque el precio de venta acordado no refleja necesariamente el verdadero valor de mercado de la propiedad. El banco quiere asegurarse de que el préstamo esté debidamente garantizado. Por ejemplo, no quieren emitir una hipoteca de $ 200,000 para una casa que solo vale $ 125,000. El hecho de que el comprador esté dispuesto a comprar la casa por más de lo que vale no significa que el banco tomará una mala decisión de inversión.
Análisis
Cada compañía hipotecaria generalmente establece su propio préstamo aceptable para límites de valor, pero la tasa promedio en los Estados Unidos es del 80 por ciento. Esto significa que la hipoteca emitida no puede ser más del 80 por ciento del valor de tasación de la vivienda.
Para obtener la aprobación de una hipoteca que supere el 80 por ciento del valor de la vivienda, el prestatario tendría que tener un puntaje crediticio específico además de pagar una tasa de interés y un PMI más altos.
Ésta es sólo una herramienta que utilizan los bancos para evaluar el riesgo que implica el préstamo de hipotecas. Al igual que cualquier otra inversión, el rendimiento debe aumentar a medida que aumenta el riesgo. Si la garantía disminuye, el préstamo se vuelve intrínsecamente más riesgoso y el banco debe ser compensado por este mayor riesgo. Los bancos buscan obtener un rendimiento de sus carteras hipotecarias al igual que los inversores tradicionales en el mercado de valores, por lo que estructuran sus hipotecas en consecuencia.
Echemos un vistazo a un ejemplo.
Ejemplo
Ted acaba de graduarse de la universidad y consiguió su primer gran trabajo. Ahora está buscando comprar una casa cerca de su nueva empresa valorada en 250.000 dólares. El banco de Ted requiere una relación préstamo-valor del 80 por ciento. El banco usaría la calculadora de préstamo a valor para calcular el pago inicial mínimo requerido de Ted como este.
Como puede ver, la hipoteca máxima que el banco emitirá a Ted para la compra de esta casa es de $ 200.000. En otras palabras, Ted tiene que pagar un pago inicial de $ 50,000 para obtener la aprobación del préstamo.